Rental Furniture for Empty Office Space: Turning Büro Leerstand into Lettable Area

Leere Schreibtische, volle Miete: was Büro-Leerstand wirklich kostet

Die vierte Etage läuft noch drei Jahre. Seit dem Hybrid-Rollout kommt kaum ein Drittel der Belegschaft überhaupt noch ins Büro. An der Rechnung für Miete und Nebenkosten ändert das keinen Cent. Genau für diese Situation bietet Lyght Living Büromöbel zur Miete an: eine leere Etage schnell möbliert und bezugsfertig machen, statt sie weiter leer stehen zu lassen, während die Kosten laufen.

Leerstehende Bürofläche verursacht Kosten, auch wenn niemand an den Schreibtischen sitzt: Grundmiete, Nebenkosten und der Unterhalt von Arbeitsplätzen, die aktuell niemand braucht.[1] Als Faustregel gilt: Bleibt über mehrere Monate ein Viertel bis zwei Fünftel einer Fläche ungenutzt, ist das kein vorübergehender Ausschlag mehr. Es ist ungenutztes Erlöspotenzial, und das spricht für eine Entscheidung statt weiteres Zuwarten.[1]

Für Office Manager und CFOs läuft diese Entscheidung meist auf zwei Wege hinaus: die ungenutzte Fläche untervermieten, um einen Teil der Kosten zu decken, oder die verbleibende Fläche intensiver nutzen. Beide Wege gehen schneller, wenn die Fläche selbst kein Hindernis ist. Eine möblierte, gezeigte Etage lässt sich leichter vermieten oder umnutzen als eine leere Hülle. Wie viel Bürofläche in Deutschland aktuell tatsächlich leer steht, und wo die eigene Etage in diesem Bild steht, zeigt der nächste Abschnitt.

Wie viel Bürofläche in Deutschland aktuell wirklich leer steht

Die Leerstandsquote in den sieben größten deutschen Büromärkten lag im zweiten Quartal 2025 bei 7,7 Prozent, dem höchsten Wert seit über einem Jahrzehnt. JLL erwartet für Ende 2025 einen weiteren Anstieg auf 7,8 Prozent.

Grundlage ist der JLL Big-7-Büromarktbericht für Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Die 7,7 Prozent entsprechen mehr als 7,6 Millionen Quadratmetern kurzfristig verfügbarer Bürofläche.[2] Als „gesund” gilt laut JLL eine Quote von rund 5 Prozent. Vor der Pandemie lag der Big-7-Durchschnitt bei etwa 3 Prozent, 2013 bei 8 Prozent.[2]

Der Markt ist zweigeteilt. Moderne Flächen in Top-Lagen erzielen weiter steigende Spitzenmieten, während der Leerstand vor allem ältere Gebäude in Randlagen betrifft.[3][4] Der Umbau leerer Büros zu Wohnraum wird oft diskutiert, scheitert in der Praxis aber meist an den Kosten.[4] Liegt die eigene Etage in einem älteren Gebäude außerhalb der Bestlagen, gehört sie zu dem Segment, das den größten Teil der 7,7 Prozent trägt, nicht zu dem Segment, das Vermieter schnell wieder auffüllen.

Warum Büros leer stehen: Homeoffice, Verkleinerung und aufgeschobene Entscheidungen

Drei Ursachen erklären den größten Teil des Leerstands. Homeoffice hält einen Teil der Belegschaft dauerhaft fern, dieselbe Kopfzahl braucht also weniger Fläche.[3] Viele Unternehmen folgen zusätzlich der Logik „kleiner, aber feiner”: Sie geben Quadratmeter ab, werten die verbleibende Fläche auf und konzentrieren ihr Budget auf weniger, bessere Standorte.[2] Und obwohl im ersten Halbjahr 2025 neun Prozent mehr Bürofläche vermietet wurde als im Vorjahreszeitraum, verlängern Unternehmen zunehmend bestehende Verträge, statt neue Flächen anzumieten. Das verlangsamt, wie schnell leere Etagen neue Nutzer finden.[2]

Keine dieser Ursachen ist auf ein einzelnes Gebäude oder eine Branche beschränkt. Trifft eine davon auf die eigene Fläche zu, ist der Leerstand kein Zufall, und er löst sich nicht von selbst.

Strategien gegen Büro-Leerstand, bevor er strukturell wird

Sechs Maßnahmen unterscheiden Unternehmen, die weiter volle Miete für halb genutzte Flächen zahlen, von denen, die aus Leerstand Erlöse machen.[1]

1. Auslastung als Kennzahl behandeln, nicht als Gefühl. Zugangsdaten, Raumbuchungen oder einfach das wöchentliche Zählen belegter Plätze zeigen binnen eines Monats, ob eine Fläche wirklich unterausgelastet ist, statt es erst bei der nächsten Vertragsverlängerung zu merken.
2. Teilflächen anbieten, nicht nur ganze Etagen. Untervermietung ist nicht auf komplette Stockwerke beschränkt. Ein Schreibtischblock, ein Projektraum oder eine klar abgegrenzte Zone lässt sich eigenständig vermieten, sofern Zugang, Arbeitsplätze und Mitnutzung geregelt sind.[1] Aus einer halb besetzten, schwer vermietbaren Etage werden so zwei oder drei Angebote für unterschiedliche Zielgruppen.
3. Marktgerecht bepreisen, nicht am eigenen Altvertrag orientiert. Ein Untermietpreis, der an den ursprünglichen Mietkonditionen hängt statt an dem, was vergleichbare Teilflächen tatsächlich erzielen, bleibt oft lange leer.
4. Vermieterzustimmung früh klären. Die meisten Mietverträge verlangen eine Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Wer das vorab klärt, verliert einen aussichtsreichen Untermieter nicht mitten in der Verhandlung.
5. Das Angebot entscheidungsnah machen. Ein Interessent vergleicht meist mehrere Optionen parallel. Ein Angebot, das erst Wochen später nach Ausbau und Möbelbeschaffung bezugsfertig wird, tritt gegen eine bereits fertige Fläche an.[1][5]
6. Schnell abschließen, sobald das Angebot steht. Die fünf vorherigen Punkte greifen nur zusammen. Eine gut bepreiste, bezugsfertige Teilfläche verliert ihren Vorteil, wenn die interne Freigabe länger dauert, als ein Interessent warten will.

In der Praxis entscheidet vor allem der Punkt „entscheidungsnah” häufig darüber, wie schnell eine Fläche wirklich vermietet wird. Ihn lohnt es, genauer zu betrachten.

Warum möblierte, bezugsfertige Flächen schneller vermietet werden

Eine möblierte, sofort nutzbare Bürofläche lässt einen Untermieter am Tag der Unterschrift arbeiten, statt Wochen auf Möbelbeschaffung, Lieferung und Montage zu warten. Genau deshalb wird möblierte, sofort bezugsfertige Fläche als zentraler Vorteil bei der flexiblen Untervermietung von Büroflächen beworben.[5]

Aus Sicht des Untermieters geht es um Vergleich. Meist sucht er selbst nur temporäre oder projektgebundene Fläche: ein wachsendes Team, eine Projektgruppe, ein Interimsbüro während des eigenen Umbaus. Möbel für eine unsichere Mietdauer zu beschaffen, macht für ihn genauso wenig Sinn wie für den Untervermieter. Ist die Fläche bereits möbliert, entfällt dieser Schritt, und ein Angebot, das sonst wochenlang verhandelt würde, kann deutlich schneller zum unterschriebenen Vertrag werden.

Ein möbliertes Angebot für eine Teilfläche muss wie ein arbeitendes Büro aussehen, nicht wie ein Showroom. Lyght Living stellt für leerstehende oder im Umbruch befindliche Büroflächen Schreibtische und ergonomische Bürostühle bereit, damit die Arbeit ab dem ersten Tag beginnen kann, Meetingtische und Konferenzmöbel für Kundengespräche ohne Ausweichraum, Lounge- und Empfangsmöbel, damit Besucher eine fertige Fläche sehen statt einer Baustelle, sowie Beleuchtung und Akustiklösungen wie Phone Booths und Meeting Pods gegen Lärm im Großraumbüro, ergänzt durch Zubehör wie Steckdosenleisten und Garderoben.

Weil das als ein koordinierter Service läuft und nicht als mehrere getrennte Beschaffungsvorgänge, lässt sich eine Fläche, die sonst Wochen Vorlauf bräuchte, Interessenten bereits arbeitsbereit zeigen, ohne dass Kapital in Möbel für eine noch nicht feststehende Restlaufzeit gebunden wird. Genau diese Kapitalfrage ist der Grund, Möbel zu mieten statt zu kaufen, wenn die Nutzungsdauer der Fläche unsicher ist.

Mieten statt kaufen, wenn die Nutzungsdauer unsicher ist

Die Möblierung einer Untermietfläche oder eines Interimsbüros lässt sich leichter als laufende Kosten rechtfertigen als als Investition, besonders wenn noch niemand weiß, wie lange die Konstellation Bestand hat. Lyght Living nennt dieses Modell Furniture-as-a-Service: Statt Schreibtische, Stühle und Meetingtische zu kaufen, mietet das Unternehmen sie und bucht die Kosten als laufenden Aufwand, statt Kapital in ein Möbelinventar zu binden, dessen künftige Nutzung offen ist.

Für eine teilweise leere Etage passt das direkt. Der Untermieter bleibt vielleicht ein Jahr, vielleicht nur wenige Monate. Die Fläche wird womöglich auch wieder für das eigene Team gebraucht, sobald die Kopfzahl steigt, oder die Nutzergruppe ändert sich, bevor die Untermietlaufzeit überhaupt endet. Wenn sich der Nutzungshorizont so innerhalb einiger Monate verschieben kann, ist über Jahre abgeschriebenes, gekauftes Mobiliar das falsche Werkzeug. Bei Lyght Living reichen Mietlaufzeiten von einem Tag bis zu 48 Monaten, sodass sich die Möblierung an der tatsächlichen Untermietdauer orientieren kann, statt Monate im Voraus geschätzt werden zu müssen.

Auch das Möbelmanagement muss nicht vom eigenen Team übernommen werden. Lyght Living koordiniert Beratung, Lieferung, Aufbau und Abholung als einen Service, und die Möblierung lässt sich während der Mietzeit anpassen, wenn sich die Nutzung der Fläche ändert. Für ein Unternehmen, das ohnehin eine Untervermietung neben dem eigentlichen Geschäft steuert, entfällt damit ein weiterer Arbeitsschritt, den es nicht selbst übernehmen wollte.

Checkliste für die Aktivierung einer teilweise leeren Bürofläche

Vor dem ersten Untermietangebot oder Möblierungs-Briefing lohnt sich diese Woche:

1. Ungenutzte Fläche messen: Wie viele Quadratmeter, wie viele Schreibtische oder welche konkrete Zone stehen tatsächlich leer, und nicht nur an einem ruhigen Montag?
2. Untermieterlaubnis klären: Erlaubt der Mietvertrag eine Untervermietung, und hat der Vermieter Fläche und Laufzeit akzeptiert?
3. Angebot definieren: Ganze Etage, fester Schreibtischblock oder Teamraum. Jede Variante passt zu einer anderen Zielgruppe und einem anderen Vermarktungszeitraum.
4. Möbliert oder unmöbliert entscheiden: Eine leere Hülle braucht länger, bis sie vermietet ist, und verlangt vom Interessenten mehr Vorarbeit, bevor er starten kann.
5. Möblierungsangebot einholen: Ein konkreter Plan für Schreibtische, Stühle, Meeting- und Loungemöbel, abgestimmt auf Grundriss und Zeitrahmen, macht aus „wir könnten das untervermieten” ein Angebot, das jemand annehmen kann.
6. Vermarktungszeitplan festlegen: Legen Sie fest, wann das Angebot an den Markt geht, und halten Sie diesen Termin, damit eine bezugsfertige Fläche nicht an interner Verzögerung scheitert.

FAQ: Büromöbel mieten und Büro-Leerstand

Funktioniert Untervermietung nur bei ganzen Etagen? Nein. Zugang, Arbeitsplätze und Mitnutzung müssen klar geregelt sein, aber auch ein einzelner Schreibtischblock oder ein Projektraum lässt sich eigenständig untervermieten, unabhängig vom Rest der Etage.

Wie schnell lässt sich eine Etage möblieren? Es gibt keinen einheitlichen Zeitrahmen. Entscheidend sind Grundriss, Umfang der Möblierung und gewünschter Einzugstermin. Wichtig ist, ob Beratung, Lieferung und Aufbau aus einer Hand kommen, statt aus mehreren getrennten Bestellungen und Lieferanten. Das verkürzt den Weg von der leeren Fläche zum nutzbaren Arbeitsplatz.

Was passiert mit den Möbeln, wenn der Untermieter auszieht oder das eigene Team wieder wächst? Bei gemieteten Möbeln muss am Ende der Untermietzeit nichts weiterverkauft oder eingelagert werden. Lyght Living übernimmt die Abholung. Wird die Fläche wieder für das eigene Team gebraucht oder für einen neuen Untermieter mit anderen Anforderungen, lässt sich die Möblierung anpassen, statt neu beschafft zu werden.

Nächster Schritt: aus leeren Quadratmetern ein vermietbares Angebot machen

Eine leere Etage bleibt ein Kostenposten, bis daraus ein Angebot wird. Senden Sie Lyght Living Ihren Grundriss, die ungenutzte Fläche in Quadratmetern, die gewünschte Untermietdauer und den gewünschten Einzugstermin. Sie erhalten ein Möblierungsangebot, das auf genau diese Fläche und diesen Zeitrahmen zugeschnitten ist.

Mit dem Office-Team von Lyght Living über Ihre Leerstandsfläche sprechen oder erfahren, wie Büromöbel-Miete konkret funktioniert.

Quellen

1. suboffice.io, „Büro-Leerstand vermeiden”: https://www.suboffice.io/blog/buero-leerstand-vermeiden
2. cash-online.de, „Büro-Leerstand auf Rekordhoch – Homeoffice und Investitionsstopp bremsen Markt”: https://www.cash-online.de/a/buero-leerstand-auf-rekordhoch-homeoffice-und-investitionsstopp-bremsen-markt-699879/
3. businessinsider.de, „Die Angst vor Büro-Leerstand durch Homeoffice wird zum Geschäftsmodell”: https://www.businessinsider.de/gruenderszene/business/buero-leerstand-homeoffice-startups/
4. faz.net, „Hohe Mieten und viel Leerstand: Das neue Büroleben”: https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien-wohnen/buero-gewerbe/buerokrise-spitzenmieten-steigen-leerstaende-nehmen-zu-110797145.html
5. suboffice.io, „Büro mieten – provisionsfrei zur Untermiete”: https://www.suboffice.io/buero-mieten