Der Anruf kommt donnerstags, kurz vor Feierabend. Ein Personaldienstleister sucht ab Montag eine möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung für einen Projektingenieur, der neun Monate vor Ort bleibt. Die Wohnung soll bezugsfertig sein, Küche komplett, Bett gemacht. Wer eine möblierte Wohnung an Firmen vermieten will, bekommt genau solche Anfragen und muss innerhalb weniger Tage liefern. Das unterscheidet sich von der klassischen unmöblierten Vermietung an Privatpersonen, bei der Wochen Zeit für die Übergabe bleiben. Dieser Leitfaden zeigt, was Firmenmieter erwarten, wie sich die Miethöhe berechnen lässt und wie Sie die Möblierung mit gemieteter statt gekaufter Einrichtung aufbauen, ohne selbst Kapital in Möbel zu binden.
Warum Firmen möblierte Wohnungen suchen: was das für Vermieter bedeutet
Unternehmen fragen möblierte Wohnungen vor allem für Projektarbeit, Montageeinsätze und längere Dienstreisen an. Für Eigentümer heißt das: planbarere, aber anspruchsvollere Mieter, die sofort einziehen wollen und mehr erwarten als vier Wände mit Boden.[4]
In deutschen Großstädten ist diese Nachfrage kein Randphänomen mehr. In Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern entfielen Ende 2024 bereits über 30 Prozent aller Wohnungsinserate auf möbliert und befristet vermietete Wohnungen, gegenüber rund 15 Prozent im Jahr 2012.[1] Der Anteil hat sich in gut zwölf Jahren verdoppelt. In kleineren Großstädten und ländlichen Regionen liegt der Anteil dagegen seit Jahren stabil niedrig.[1] Wer in Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt vermietet, trifft auf einen Markt, der sich strukturell verändert hat, nicht nur auf eine vorübergehende Nachfragespitze.
Firmen, die Mitarbeiter für Projekte, Montagen oder Entsendungen unterbringen, buchen dabei nach Angaben eines Anbieters für Firmenunterkünfte oft regelmäßig und kurzfristig.[4] Für Vermieter kann das planbarere Belegung bedeuten. Das ändert nichts daran, dass die Ausstattung stimmen muss. Ein Projektmitarbeiter, der für neun Monate bleibt, hat andere Ansprüche als ein Feriengast für ein Wochenende.
Wann gilt eine Wohnung als möbliert: was Firmenmieter tatsächlich erwarten
Eine feste rechtliche Definition, ab wann eine Wohnung als „möbliert“ gilt, gibt es nicht.[3] Nach gängiger Rechtsprechung reicht es nicht, eine Kommode hineinzustellen. Es müssen wesentliche Einrichtungsgegenstände über den Mindeststandard hinaus vorhanden sein, also mindestens eine Teil- oder eine Vollmöblierung.[2]
In der Praxis heißt das: eine Sitzgruppe, Heimtextilien wie Teppiche, Bettwäsche und Gardinen, sowie Beleuchtung, uvm.[3] Für Firmenmieter kommt eine praktische Erwartung dazu, die über die reine Rechtsprechung hinausgeht: eine komplett ausgestattete, sofort nutzbare Unterkunft, in der man am ersten Abend kochen und schlafen kann, ohne noch zum Möbelhaus fahren zu müssen.[4] Das gilt für Wohnzimmer und Schlafzimmer ebenso wie für die Küche als funktionsfähige Einheit. Ein Anbieter, der sich seit über 30 Jahren auf möbliertes Wohnen auf Zeit spezialisiert hat, richtet sein Angebot bewusst sowohl an beruflich mobile Einzelpersonen als auch an Mittelstands- und international tätige Unternehmen als Firmenkunden.[5] Firmen sind in diesem Markt keine Randgruppe. Sie sind eine etablierte Zielgruppe mit eigenen Erwartungen an Ausstattungsstandard und Reaktionsgeschwindigkeit.
Rechtlicher Rahmen: Befristung, Mietpreisbremse und Vertrag mit dem Unternehmen
Der wichtigste Punkt zuerst: Bei möblierten Zeitmietverträgen gilt die Mietpreisbremse gemäß § 549 Abs. 2 BGB nicht, die Miethöhe können Sie frei bestimmen.[2] Das ist der Grund, warum sich möblierte Zeitvermietung an Firmen in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt finanziell lohnen kann, gerade dort, wo eine unmöblierte Vermietung durch die Mietpreisbremse gedeckelt wäre.
Eine Befristung des Mietvertrags ist trotzdem nicht beliebig möglich. § 575 BGB lässt sie nur bei bestimmten Gründen zu: Eigenbedarf nach Mietende, umfangreiche Sanierungsmaßnahmen oder die Vermietung als Dienst- beziehungsweise Werkswohnung an Personen, die zu einer bestimmten Dienstleistung verpflichtet sind.[2] Ohne einen dieser Gründe lässt sich der Vertrag nicht einfach zeitlich begrenzen, auch wenn die Wohnung möbliert ist. Die Mietpreisbremse-Ausnahme betrifft die Höhe der Miete. § 575 BGB betrifft die Frage, ob und wie Sie befristen dürfen. Beide Regelungen greifen unabhängig voneinander.
Ein Punkt, der bei der Vermietung an Firmen oft übersehen wird, ist die Frage, wer eigentlich Vertragspartner ist. Wird der Vertrag mit dem Unternehmen selbst geschlossen, nicht mit der Person, die tatsächlich in der Wohnung wohnt, ändert das, wer für Miete, Kaution und den Zustand der Wohnung haftet und wer am Ende des Einsatzes kündigt oder verlängert. Für Sie als Eigentümer oder Verwalter bringt das in der Regel einen verlässlicheren Ansprechpartner: Das Unternehmen haftet, nicht eine einzelne, wechselnde Person. Prüfen Sie bei jedem Vertrag konkret, welcher Befristungsgrund tatsächlich zutrifft, und lassen Sie im Zweifel die Vertragsgestaltung juristisch gegenprüfen.
Miethöhe und Möblierungszuschlag: Berliner Modell und Hamburger Modell im Vergleich
Der Möblierungszuschlag ist der Aufpreis, den Sie zusätzlich zur Kaltmiete für die Möblierung verlangen. Zwei Berechnungsmodelle haben sich etabliert, beide arbeiten mit dem Neuwert der Möblierung und einer angenommenen Nutzungsdauer, kommen aber auf unterschiedliche Monatsbeträge.
Das Berliner Modell rechnet: Neuwert der Möblierung geteilt durch 10 Jahre Nutzungsdauer, multipliziert mit den noch nicht vergangenen Jahren, multipliziert mit 0,02.[2] Das Hamburger Modell verzinst die Anschaffungskosten und geht von 10 Prozent jährlichem Wertverlust, 7 Jahren Nutzungsdauer, 15 Prozent maximaler Abschreibung und 12 Prozent Kapitalverzinsung aus.[2]
| Modell | Berechnungslogik | Beispiel Jahr 1 (10.000 € Neuwert) | Beispiel Jahr 2 |
|---|---|---|---|
| Berliner Modell | Neuwert ÷ 10 Jahre × verbleibende Jahre × 0,02 | 200 €/Monat | 180 €/Monat |
| Hamburger Modell | Verzinsung der Anschaffungskosten, 10 % Wertverlust p. a., 7 Jahre Nutzungsdauer, 15 % max. Abschreibung, 12 % Kapitalverzinsung | 225 €/Monat | 202,50 €/Monat |
Bei gleichem Neuwert liegt das Hamburger Modell im ersten Jahr rund 25 Euro über dem Berliner Modell. Beim Berliner Modell entfällt der Zuschlag ab dem 11. Jahr vollständig, weil die Möblierung dann als abgeschrieben gilt.[2] Welches Modell ein Gericht im Streitfall anwendet, ist nicht in jedem Fall vorhersehbar. Für die eigene Kalkulation dienen beide als Orientierung, nicht als Garantie für eine bestimmte Miethöhe.
Zum Vergleich der Marktlage: Bundesweit lag die durchschnittliche Angebotsmiete für möblierte Zeitwohnungen Ende 2024 bei über 27 Euro je Quadratmeter, in Städten mit Mietpreisbremse bei gut 30 Euro, in Städten ohne Mietpreisbremse bei rund 21 Euro.[1] Diese Zahlen basieren auf einer Auswertung von mehr als 17,2 Millionen Online-Mietinseraten der Jahre 2012 bis 2024.[1] Sie zeigen die Bandbreite, ersetzen aber keine Kalkulation für Ihre konkrete Wohnung, Lage und Ausstattung.
Steuerliche Behandlung der Möblierung
Möbelstücke unter 800 Euro können Sie im Jahr der Anschaffung vollständig als Werbungskosten absetzen. Teurere Anschaffungen werden über mehrere Jahre abgeschrieben, und auch Reparaturen an der Möblierung zählen als Werbungskosten.[2] Das gilt für die klassische Eigenmöblierung, bei der Sie Möbel kaufen und in Ihrer Steuererklärung als Anlagevermögen beziehungsweise als sofort abziehbare Kleinanschaffung behandeln.
Mieten Sie die Möblierung stattdessen, stellt sich die Abschreibungsfrage anders, weil keine Anschaffung im steuerlichen Sinn stattfindet. Wie sich Mietkosten für Möbel im Einzelfall steuerlich einordnen lassen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung. Sprechen Sie konkrete Beträge und die für Sie passende Gestaltung mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater durch, bevor Sie größere Anschaffungen oder Mietverträge für die Möblierung abschließen.
Möbel kaufen oder mieten: die Möblierung ohne Kapitalbindung aufbauen
Kaufen Sie die Möblierung selbst, binden Sie Kapital, bevor der erste Mieter überhaupt einzieht. Ein Sofa liegt am Markt aktuell im Median bei rund 339 Euro, ein Bett bei rund 133 Euro, mit Preisen von unter 60 Euro bis knapp 900 Euro je nach Ausstattung.[6] Für eine komplette Wohnung mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Textilien kommen schnell mehrere Tausend Euro zusammen, bevor überhaupt eine Miete fließt. Kommt der nächste Firmenmieter mit anderen Ansprüchen, ein Paar statt einer Einzelperson, ein Home-Office-Platz statt eines zweiten Sofas, müssen Sie nachkaufen, umräumen oder alte Möbel loswerden. Was heute passt, passt beim nächsten Mieterwechsel vielleicht nicht mehr. Die Entsorgung ausgedienter Möbel kostet zusätzlich Zeit.
Lyght Living bietet Eigentümern und Verwaltern eine Alternative zur Eigenmöblierung: komplette Möblierungslösungen inklusive Beratung, Lieferung, Aufbau und Abholung, statt nur einzelner Möbelstücke.[f1] Die Einrichtung wird dabei gemietet statt gekauft. Möblierung wird so zur laufenden Ausgabe statt zur Kapitalbindung, das Mobiliar bleibt im Eigentum von Lyght Living und wird nach Vertragsende wieder abgeholt.[f2]
Der Ablauf ist überschaubar. Sie klären Adresse, Grundriss, Wohnfläche und geplante Mietdauer für den Firmenmieter. Lyght Living erstellt darauf ein Möblierungskonzept und übernimmt Lieferung und Aufbau vor Ort. Zieht der Projektingenieur nach neun Monaten aus und der nächste Firmenmieter kommt als Paar mit Bedarf an einem zweiten Arbeitsplatz, lässt sich die Ausstattung anpassen: zusätzliche Möbel werden geliefert, nicht mehr benötigte abgeholt, ohne dass Sie selbst Transport, Montage oder Entsorgung organisieren.[f3] Die Möbel kommen bei jeder neuen Vermietung wie neu bei Ihnen an.
Für Immobilienprojekte mit mehreren Einheiten oder wiederkehrendem Mieterwechsel kann dieses Modell Planungssicherheit schaffen, weil die Möblierung nicht an eine einzelne Anschaffungsentscheidung gebunden ist. Mehr dazu finden Sie in unserem Leitfaden Möbel mieten für Immobilienprojekte sowie im direkten Vergleich Miete oder Kauf: Möblierung im Vergleich.
Checkliste: In sieben Schritten zur firmentauglichen möblierten Wohnung
- Ausstattungsstandard festlegen. Entscheiden Sie, ob eine Teil- oder Vollmöblierung passt, und berücksichtigen Sie, dass Firmenmieter oft einen funktionsfähigen Arbeitsplatz in der Wohnung erwarten.
- Vertragsform prüfen. Klären Sie, ob das Unternehmen oder die einziehende Person Vertragspartner wird, und welcher Befristungsgrund nach § 575 BGB tatsächlich zutrifft.
- Miethöhe kalkulieren. Rechnen Sie Kaltmiete plus Möblierungszuschlag nach Berliner oder Hamburger Modell durch und vergleichen Sie mit der Marktlage in Ihrer Stadt.
- Steuerliche Behandlung klären. Besprechen Sie Kauf versus Miete der Möblierung sowie die Abschreibung mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
- Möblierung organisieren. Entscheiden Sie, ob Sie Möbel kaufen oder mieten, und planen Sie Lieferung und Aufbau so, dass die Wohnung zum vereinbarten Termin bezugsfertig ist.
- Übergabe vorbereiten. Dokumentieren Sie den Zustand der Möblierung mit einer Inventarliste und klären Sie den Zugang für die einziehende Person.
- Rückgabe und Anschlussvermietung planen. Prüfen Sie beim Auszug den Zustand der Möbel und entscheiden Sie, ob dieselbe Ausstattung für den nächsten Mieter passt oder angepasst werden muss.
Häufige Fragen zur Vermietung an Firmen
Wie lange läuft ein Mietvertrag mit einer Firma?
Es gibt keine feste Standarddauer. Ausschlaggebend ist § 575 BGB: Eine Befristung ist nur bei einem konkreten Grund zulässig, etwa Eigenbedarf nach Mietende oder umfangreiche Sanierung.[2] Fehlt ein solcher Grund, läuft der Vertrag unbefristet weiter, unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert ist oder wie lange der Projekteinsatz des Mitarbeiters geplant war.
Was sind Vor- und Nachteile der Vermietung an Firmen?
Höhere erzielbare Mieten durch den Möblierungszuschlag, eine tendenziell sichere Einkommensquelle in Großstädten mit hoher Nachfrage und oft geringere Abnutzung, weil Mieter fremdes Mobiliar vorsichtiger behandeln, sprechen dafür.[3] Dagegen steht ein höherer Aufwand für Ausstattung, Instandhaltung, Inventarpflege und Vertragsgestaltung als bei einer unmöblierten Vermietung.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?
Eine feste gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Berliner und Hamburger Modell sind die beiden gebräuchlichen Berechnungsansätze, beide auf Basis von Neuwert und Nutzungsdauer der Möblierung.[2] Bei einem Neuwert von 10.000 Euro ergeben sich im ersten Jahr rund 200 bis 225 Euro Zuschlag pro Monat, im zweiten Jahr rund 180 bis 202,50 Euro, je nach Modell.[2]
Kann ich als Eigentümer oder Verwalter überhaupt an eine Firma vermieten?
Ja. Firmen als Mieter für Projektmitarbeiter, Entsandte oder Monteure sind ein etablierter Teil des Marktes für möbliertes Wohnen auf Zeit, nicht nur ein Nischenfall.[4][5] Entscheidend ist, dass der Zeitmietvertrag tatsächlich möbliert im Sinne der Rechtsprechung ist. Andernfalls greift die Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht, und die Kalkulation aus dem Berliner oder Hamburger Modell verliert ihre Grundlage.[2]
Nächster Schritt: Möblierungskonzept für Ihre Wohnung anfragen
Wenn Sie eine Wohnung firmentauglich möblieren wollen, ohne selbst Möbel zu kaufen, zu lagern oder später zu entsorgen, unterstützt Lyght Living Eigentümer und Verwalter mit einem passenden Möblierungskonzept.[f1] Dafür braucht das Team vier Angaben: Adresse der Wohnung, Grundriss, Wohnfläche in Quadratmetern und geplante Mietdauer für den Firmenmieter.
Auf dieser Basis erhalten Sie einen Vorschlag für Ausstattung, Lieferung und Aufbau, abgestimmt auf Ihr Projekt und den erwarteten Mieterwechsel. Verwalten Sie mehrere Einheiten oder planen Sie ein größeres Immobilienprojekt, empfiehlt sich zusätzlich ein Beratungstermin für Vermieter und Verwalter, in dem Ausstattungsstandard, Mietdauer und Anschlussvermietung gemeinsam durchgesprochen werden.
Füllen Sie das Formular unten aus oder laden Sie direkt Ihren Grundriss hoch, um ein Möblierungskonzept für Ihre Wohnung anzufragen.
Möblierungskonzept jetzt anfragen
Quellen: [1] BBSR, Starker Zuwachs bei möblierten Zeitmietwohnungen in Metropolen · [2] deurag, Möblierte Wohnung vermieten: Das muss beachtet werden · [3] KSK Immobilien, Möblierte Wohnung vermieten: Was Vermieter beachten sollten · [4] deutschland-monteurzimmer.de, Möblierte Wohnung vermieten an Firmen · [5] HomeCompany, Wohnen auf Zeit · [6] Marktpreis-Momentaufnahme, amazon.de.
